注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

海龙法评普度大讲堂

弄斧敢入班门,百姓不让法司

 
 
 

日志

 
 

盐城大世界公司售房违约责任唱响“空城计”  

2015-06-01 10:31:05|  分类: 我的日记 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

盐城大世界公司售房违约责任唱响“空城计”

 

         2015年5月18日上午,我陪市民林某去盐城市区西环路上的龙城峰景楼盘去签署购房合同。房价每平方3650元左右,位置又在盐城市一中的十字路口斜对面,算得相当便宜。林某请我去的目的,就是帮忙对合同条款把关。

        我随手翻翻,该楼盘的开发商盐城大世界置业有限公司在《商品房买卖合同》格式条款第十五条的“关于产权登记的约定”中规定:“出卖人应当在商品房交付使用后60 日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起  0  日内将买受人已付房价退还给买受人,并按已付房价款的  0  %赔偿买受人损失。2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.005%向买受人支付违约金。3、见附件四

        我先是直接扫视第1款,在买受人提出之时可以立即原本退还,真的绝对利好。但我觉得并不可信。于是眼光上移,才发现原来是按第3条处理,第1条、第2条纯粹是障眼法,专为误导购房人设计。第2条格式条款设计的违约责任,也实在微小得滑稽。拟制林某采购的房价为183000元,一次性缴清举例,如果因为出卖人的责任,比如土地出让金没有全部缴纳,或者出售的房产存在抵押权未撤销的情况,而不能在规定期限内办理房屋权属证书的话,买受人可以主张的违约金是多少呢?183000×0.005%=9.15元。

       我对销售员陆某指出:“不能及时办到房产权属证书,属于严重违约,只赔9.15元,这不是忽悠消费者吗?可不可以改成5%?”陆某说:“这个没有办法改,这都是盐城市房产局设计的模板,没有办法改的。”0.005%明明的写在短横线以上,表明这个数字是数字应是模板上可以自由填写及编辑的数据,为了实现欺诈客户的需要,并表明解说的权威性,盐城大世界置业有限公司已不惜损失盐城市房产局的政府形象了。

       我问:“这个模板上说,因你方原因不能办理产权证书,不能按第1、2条处理,按第3条指明详见附件四。可你给我的合同样本中为何不见附件四?”陆某说:“呵呵,真对不起,附件四是什么样的,我也从来没有见过。在见到你之前,还从未有客户较真于要找附件四呢?你们尽管放心,钱交清后,我们一个星期到十天,就肯定办下房产证。我们不可能承担权属证书迟延办理的违约责任的,因为我们会严格按照约定办事,你们到这儿来购房了,就要相信我们。”

盐城大世界公司售房违约责任唱响“空城计” - 亭湖法杰 - 海龙法评普度大讲堂  

       我说:“正因为相信你们,所以,我认为你们是诚信经商的,如果根本没有附件四,那么,电脑上不好改,在一式几份的纸质合同上将这句话删除,不是很简便吗?如果你说在合同上不能随便划线删除,那么,就恳请你让附件四见见光吧!价格我们都谈成了,如果因为你们拒绝提供格式条款,而导致生意泡汤,岂非太荒唐,也太可惜了?”

        他说他是电视台的,只负责房子的销售,合同条款是开发商提供的,他无权表态。于是一位会计身份的女同志出场了。他让陆某打印出“附件四”来。对于开发商及陆某的“小九九”,我是一目了然的。附件四是一份《合同补充协议》,其抬头明确:“本协议是出卖人与买受人签订的盐城市龙城峰景《商品房买卖合同》条款的补充,以下简称合同的补充协议。出卖人提请买受人在签订本补充协议前仔细阅读并了解其内容,买受人未明了处已得到出卖人合理解释,买受人的理解与出卖人一致。”显然,这份补充协议通常是被开发商用于粗心的或已被忽悠的顾客,已在合同正文末页签署了姓名后,再将该补充协议添加于其后,倒打一靶于事后证明相关买受人在签订合同时,已全面阅读合同正本及该附件,证明开发商的销售人员已对每一条款对买受人进行了解释,如果未来出现双方理解不一致,应以格式提供方的解释为准。

        我快速浏览发现该补充协议第九条规定:“双方同意本合同第十五条补充如下:1、双方同意以2014年5月31日之次日为办理产权登记期限的起算日,出卖人应当在办理产权登记日后540日内,向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书。”我忍不住发笑,房子是2015年5月销售的,却从2014年5月起算办理期限,真是脑子进水了。如果说是工作人员不能与时俱进造成,则充分证明盐城大世界置业有限公司开发销售的商品房通常存在办理房地产权属登记上的障碍,一不留神就可能需要一年半载才能办到。如果拖上一年半办好,那么,买受人将可以非常庆幸地得到9.15元的巨额赔偿。

        第九条第3款规定:“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的,出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金,如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证,买受人有权退房。”该款应结合第1款理解,即,双方签署《商品房买卖合同》后,如果出卖人在此后540天即一年半时间内办妥房地产权属证书,则依约不应承担违约责任。超出540天后,每再拖一年,开发商向买受人支付违约金0.1%。比照林某,交房后满三年未办理产权证书,可获得得违约金183000×0.1%×1.5=274.5元的违约金。如果满三年前因开发商的原因没有办得房产权属证书,买受人要求退房,则开发商仍没有义务办理退房义务。原因何在?开发商可以继续忽悠该买受人说:“再等等,再有半年到一年就可以办了。买受人有权退房的前提条件是:房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证,我们不是承诺三年后的第三年半左右,可以取得房地产权属登记证书了吗?”“房屋交付使用满三年未能取得房地产权属证”,用具有歧义的“房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证”来表达,不排除是个别自作聪明的缺德律师的杰作。

        更进一层,如果三年后甚至四年后,因开发商的原因都办不了房地产权属证书怎么办?纵使开发商承认退房,也不能理解为这是违约责任的承担。纵观整个合同,都找不到开发商三四年后仍不能办出房产证而退房时应承担何种违约责任。退房时对于所退房屋的室内装潢如何赔偿、可退的房款是会不会按使用年限折旧等都不可知。或有人说:大世界置业公司的合同上不是讲,退房申请提出当日就给付全额的购房款么?错!那条款并未被双方共同认可的合同条款所选择,中看不中用。

        《商品房买卖合同》格式合同条款的一片乱相,彰显了盐城市房产销售管理混乱的一个缩影。难怪大世界房产销售人员会将格式合同的瑕疵,几乎全部推给所谓的市房产局的格式合同模板,因为他们肆无忌惮。

                                                                                                                         二O一五年六月一日

  评论这张
 
阅读(236)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017