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弄斧敢入班门,百姓不让法司

 
 
 

日志

 
 

住宅建筑面积不含四周墙脚外的共用道路绿化面积  

2013-11-25 16:41:41|  分类: 日有所知 |  标签: |举报 |字号 订阅

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                住宅建筑面积不含四周墙脚外的共用道路绿化面积

       有五个别墅圈在一个围墙内,从东向西均匀一字排开(如下图),各别墅间没有围墙相隔,各别墅前均有自成单元的绿化用地,但绿化用地及各户前的道路均属于公摊共用面积,围墙内空地均硬化。该别墅群由开发商建设并出售,用地面积为900平方米。单个别墅均为两层,正投影面积均为90平方米。问,单个别墅的建筑面积如何计算?

住宅建筑面积不含四周墙脚外的共用道路面积 - 亭湖法杰 - 1048639546@qq.com

如果这五个别墅的户主经过协商达成协议,将共用的面积从东到西均匀地分为五等分,各户门前屋后原为共有并分摊的绿化用地及道路均按所处位置均等地划归各户分别享有,这种共有权的处分不违背法律规定。如果各户据此要求土地及房产部门相应调整各户的国有土地使用权证及房屋所有权证的相关记载,依据建房【1995】517号,请问,各户别墅原核定的建筑面积是应增加,还是减少,其变更的理由是什么?

如上图,方框下方(即南侧)的椭圆为围墙内的共有绿化设施,围墙长60米,宽15米。各别墅为两层,忽略阳台、楼梯等房屋设施存在微小扣减面积的情形,假定单个别墅的套内建筑面积为180平方米没有争议。笔者认为:别墅的户主购买别墅时,购买的是别墅产品及其环境,而非除去别墅砌体以外的附属环境、设施的砌体结构,户主采购别墅支付的对价表现上看是以别墅的套内面积多少论价的,实际上,该出价包括了别墅砌体外的绿化用地、硬化地面投入、围墙等安防设施,因此,将别墅的建筑面积理解为别墅这个房屋砌体的套内面积是没有道理的。围墙就是别墅建筑的一部分,采购时即已成型的硬化地面也是别墅建筑的施工内容,别墅的建筑面积应包括采购时别墅院落内除砌体以外的其他合法建设的建筑面积。因此,联排别墅中由围墙分隔的单个别墅,如果土地使用权面积是180平米,该区域内别墅砌体的正投影面积是90平米,砌体为两层,套内建筑面积为180平米没有争议的前提下,该别墅的产权登记面积应是套内建筑面积180平米加上套外建筑面积(硬化地面、绿化设施、围墙等)90平方米之和,即270平方米。这种认识正确吗?

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 2013年10月26日,笔者向盐城市房产行政管理局提交《关于别墅群中单个别墅的建筑面积如何确定的政策咨询》,要求该局对有关住宅面积的计算规范及计算办法公开。2013年11月11日,盐城市房地产测绘中心回复:“现行房产测绘的依据是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T17986-2000),别墅群中单个别墅的建筑面积是根据建筑设计图纸结合现场实测,并论据国家、省的有关规范计算所得到的房屋建筑面积,不含土地面积。按照你所举例子,单个别墅的建筑面积是按自然层建筑面积之和计算的,假设自然层是两层,每层建筑面积为90平方米,则总建筑面积应为90*2=180平方米。特此函告。”

        《房产测量规范》“3·1·2 房屋的建筑面积:房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。”“3·1·5 房屋的共有建筑面积:房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。”盐城市测绘中心的同志在发函前致电解释:“房屋共有建筑面积是指房屋四周墙体以内的共用楼梯、阳台等的共有面积,房屋的套内面积不包括套内以外的楼梯等共用面积。房屋的产权登记面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积,由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。比如依据规范房屋核定建筑面积应为90平方米每层,但如果建筑执照的许可单层面积是80平方米,则产权登记面积(忽略扣减情况)两层可能就是160平方米。绿化池等构筑物及硬化地坪、围墙的建筑面积是不计入别墅的公摊面积或建筑面积的。绿化池及墙体外的硬化地坪都被纳入180平米的房价中了,但那只是销售时的一种计价方式而已,与房屋建筑面积的核定无关。”

        也就是说,笔者以往认为小区内的道路被分摊在房屋建筑面积中的理解是错误的。道路是全体业主共有的,采购的钱都计入在房价内,但房价对应的采购面积却不体现产权主对于共有道路的财产权属。这个歪理真的让人难以接受。打个比方,180平米别墅占用的土地如上图是270平米。如果建筑180平米别墅建筑成本,含土地成本、加管理费用、税费、合理利润为90万元,如果建设别墅的附属设施如绿化池、园林、围墙、地坪硬化(含合理利润等)需要18万元,则开发商销售引别墅时这样定出售价:(90+18)/180=6000元/m2。即,开发商表面上是以套内建筑面积出售别墅,实际是同时出售了套外的土地及土地上附着物,而不是赠送了其他土地上建筑设施。待到拆迁时,政府或开发商需要的是拆除后腾空的土地,而不是地上建筑物,建筑物的建筑面积越多,它们需要支付的拆迁成本越多,所以它们宁可土地上建筑面积很少,这样拆除快而且给付补偿少,这个时候我们发觉土地有270平米,却要按180平米建筑面积来计算补偿,太不讲道理。不如将别墅前的70平米左右在拆迁前“高价”协议流转给其他亲戚,并将土地使用权析分,反正别墅补偿只认建筑面积!

                                                                                                           二O一三年十一月二十六日

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