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盐城弄潮儿

 
 
 

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女方婚前签订合同并支付首付款的房产为其个人财产  

2011-08-29 23:32:05|  分类: 法律论述 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        女方婚前签订合同并支付首付款的房产为其个人财产

      盐城   沈海龙[原创]

《婚姻法》司法解释三颁布后,笔者注意到一些女士,甚至一些法学界人士对第十条大加指责,或者认为其倾向强者,或者认为其违反国家诸多法律条文。对于普通女性,在没有认真研究法律的基础上,对该条款大加指责,还可以宽恕,但自谓护法或知法的人士对该条内容大加指责,我不敢苟同。

严格地说,婚姻法司法解释三第十条的内容,完全是《婚姻法》及其前两个司法解释的相关条文可以推演的必然结果。就是没有《婚姻法》司法解释三第十条的出台,依据《婚姻法》及前两个司法解释,夫妻一方婚前签订房产买卖合同,以个人财产支付首付款,该房产婚后登记于首付款支付方名下的,离婚时法院也应判决该房产为不动产登记方的婚前个人财产。

房产买卖合同是诺成合同,合同自成立时生效。后继的支付价款、交付房屋、提供所有权登记相关资料等都是销售方向合同相对方履行合同义务的行为。对此,笔者还是在2005年撰写法学专业毕业论文《浅议离婚时分割房产容易发生误解或纠纷的几个问题》时,依据当时的法律及司法解释,就得出结论:不动产采购合同由一方以个人所有的意思签订于婚前,则该房为该个人的婚前个人财产。2008529日笔者将该论文中的一段以《购买时间是区分房产是否夫妻共同财产的关键证据》为题在网络上发表(可以搜索)。

为女士抱不平的法律人士只要弄清下面一个问题,就会认识到自己的不平之鸣白白地曝光了自己此前对婚姻法律规范掌握的浅薄。这个问题是:如果甲婚前一天与开发商签订了不动产采购合同并支付了全部价款,但其结婚后一月内办理了房产所有权登记手续,请问此房产是甲的个人财产,还是甲与其妻的夫妻共同财产?否定后者非常容易,因为夫妻共同财产是夫妻在共同生活中共同创造或依法取得的财产,而本问题说得很明确,甲支付全部价款时甲与其妻并不存在婚姻关系。所以,该房的归属排除了共同财产性质的可能,只能是某一人的个人财产。而甲之妻并没有采购该房产也未支付该价款,所以,该房只能是甲的个人财产,而且确凿无疑地是甲的婚前财产。通过这样简单的问题,不懂法的人也会知道一个事实,即:不能以所有权登记于夫妻共同生活期间,而得出相关房产必然为夫妻共同财产的认识。

还可以举一个继承的例子,让我们对所有权登记与财产归属的分离有个更清醒的认识。如下:甲死亡后,唯一继承人独子丁依法继承取得甲的房屋,甲死后一个月丁与丙结婚,丁在婚后不久将继承所得的房屋的产权过户到自己名下。试问:如果你是丁,你会认为这个房产是夫妻共同财产而不是你的个人财产么?如果你认为不是丁的个人财产,那么,岂非甲死亡时丁的未来老婆也同时享有了继承权?略懂点继承法常识的人也会清楚,不管这房屋未来的归属有没有变化,至少在丁结婚前属于丁依法一人享有的财产。

天涯论坛有位叫“护法2010”的认为“标的物(房产)的所有权自标的物交付时转移”,而婚姻法司法解释三第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时……不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。”它没有以标的物的交付界点论财产所有权归属, “护法2010”因此认为该条款规定违背《合同法》第一百三十三条。其实,他的这种立论前提是绝对错误的,因为不动产的所有权转移,根本不存在适用“自标的物交付时转移”的法律依据。

护法2010也是担心理由不足,也不将列举的条文逐一与第十条内容比对评价,同时甩出了《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记,不发生效力”。他依此认为:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的”的,因为该房产在婚前没有依法登记,所以在婚前无所谓为一方的个人财产。笔者以为,他是将所有权登记的效力与采购所有权合同的效力混为一谈了。房屋所有权登记,只是采购行为完成后开展的一项内容。护法2010更是将张三不拥有某房产的所有权登记,就不能主张该房产的财产权混为一谈。比如,因为历史的原因,某两间夫妻共同所有的房屋没有办理所有权登记,那么,离婚时法院会因为他们不能提供该房为他们所有的产权登记证明,而对该财产不予处理么?当然不会。

房子归谁所有,与何时登记无关,与何时交付也无关,而且与钱由谁支付、怎么支付更无关。如果陈某婚前同开发商达成商品房买卖合同,并用个人财产付清全部房款,该房婚后一年交付,婚后三年时办理所有权登记。离婚时,该房为个人财产还是共同财产?事实上,上述的护法2010“眉毛胡子一把抓”,他一方面说所有权转移发生于交付时,另一方面又说所有权转移应以登记为准,这两说自相矛盾,自我否定。开发商即使婚后交付,也是基于与陈某婚前的房屋买卖合同约定,向合同相对人陈某履行。陈妻即使接受交付,也仅是依据委托关系或者表见代理人身份。

有略通法律者认为,陈某的所有权登记发生于婚后,故应为共同财产。此论实际是说:房产的归属仅能在登记完毕后才能定论。但此说是完全没有法律依据的。《城市房地产管理法》第四十五条:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”该规定一方面表明,完成房屋购买行为与住宅交付与否、与所有权登记与否无关。另一方面,未竣工的预售商品房转让,不属于商品房既得所有权的转让,而属于包括商品房期待所有权的转让。所以,拥有期待所有权的人是有权利转让的财产所有人,以所有权没有登记来否认“签订合同并完成首付款支付”的人的财产所有权,既违背常理也没有法律依据。

无论是民间思维还是在法律层面,房产归谁的一般判断标准是:谁购买的,就归谁所有。那么,该房到底是什么时间购买的?有人认为,房屋的购买时间是首付款时间、款项全部付清的时间或者开发商交付房屋的时间、所购房屋权属登记的时间。以上都是违背《合同法》的认识。房屋购买时间是采购合同签订时间,开发商楼盘全部售完,与销售款是否全部到位无关,所以,你钱有没有全部交清,你的房贷有没有全部还清,不影响你或者政府对于你所购的房屋是何时完成购买的认定。如果合同由一方签订于婚前,则该方以个人所有的意思与开发商达成协议;采购时还没有老婆,就是当时想共同所有也是事实不能啊!

我的上述立论,或者有人认为合法但不合理。笔者以为,根本不存在不合理的问题。举个极端的例子,张三婚前签订了合同,但分文未付,婚后,由女方支付了全部房款。请问此房是共同财产还是个人财产?我的答案是,房子是张三的,这是物权问题;房款是张三之妻付的,这是债权问题。两者根本没有冲突。如果离婚,张三之妻心中不平可以理解,但张三并不否认她出的钱,张三取得物权后,同时向对方承担债务即可。但女方认为不公平的原因是:这房子实际是我买的,因为钱全是我付的。这实际上是女方将为对方代为承担付款义务,等同于自己为采购房产为目的的支付了,属于个人理解差错。

关于物权与债权的原理及关系,普通百姓或者关心房产的女士可能一时无法理解,但法律至精深处,最通俗易懂的。举个例子:我与你到招商场,我想购一只杯子,你借我十元我采购了一只。你说这只杯子是你的,还是我的?再不讲理的人也会说,这只杯子是我的,不是你的。尽管是我的(物权),但是我欠你十元钱(债权),这钱我得还。如果我不还,你也只能说我欠你十元钱,你也不能说这杯子是你的,理由是钱是你掏的。如果我没还你的钱,而你抢我的杯子,或者偷我的杯子,那么你肯定是违法的。以此最通俗的道理,你就能彻底明白,婚前所购的房子到底是谁的个人财产,或者是否婚后共同财产,实在与钱是谁付的及付了多少没有绝对的关系。

因此,《婚姻法》司法解释三第十条第二款规定“依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”,与《合同法》、《物权法》及《婚姻法》及相关司法解释也是不矛盾的。不仅不矛盾,此条第一款已充分考虑了女人作为弱者的担忧,它将如协议不成应判决为一方个人财产的规定后置;这实际就给强者形成一种错觉,即另一方有权依法要求“离婚时该不动产由双方协议处理”。

综上所述,因为第十条出台而大加指责,是对着棉花抡拳头。就是司法解释三没有此第十条,依据此前已有的法律及司法解释,依然可以推论第十条文字所阐明的意旨。笔者刻意将此论题为《女方婚前签订合同并支付首付款的房产为其个人财产》,同样考虑女同胞阅读此文时的感受。

                                 O一一年八月二十九日

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