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海龙法评普度大讲堂

弄斧敢入班门,百姓不让法司

 
 
 

日志

 
 

剥夺取得土地使用权对价的知情权是隐藏政府推动房价的方式  

2011-04-08 11:16:30|  分类: 社会观察 |  标签: |举报 |字号 订阅

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剥夺取得土地使用权对价的知情权是隐藏政府推动房价的方式

                                                                盐城     沈海龙[原创]

 

今日看到一则时评,叫做《新华社连发6篇评论批高房价 或为推物业税开道》,我对这题目的前后半截分别表达的立场,直感是南辕北辙。为何?细看该评论核心提示:“新华社连续发表了6篇聚焦房价的新华时评,矛头直指地方政府,痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。系列评论可能为推物业税开道。”既然,狠批的对象是地方政府,那是说政府在推高房价上的积极作为与揭制腐败上的无所作为;以这样的立场讲话,新华社如何会站在地方政府的立场上,为它设计新增物业税来弥补因抑制房价给政府所造成的损失呢?因此,“或为推物业税开道”的放风,更似政府御用文人造势,铁了心要增加物业税,偏强奸说是新华社时评的内在意思,从而自编自导为政府自己出台物业税开道。

文章指出:“地价房价比:全国31%重庆28%。”显而易见,新华社会评论是说地价太高,这与开征物业税的原因没有直接关系;该报道硬将民间对于政府的强烈不满,引向炒房者,其动机显而易见。炒房者适当推高了房价不可否认,但在政府追求土地利益最大化不变的情形下,对炒房者开征物业税,无疑存在利用国家暴力维护国家土地收入、打压炒房利润的意思。尽管炒房者存在不对的地方,但是,为何只准州官放火不准百姓点灯呢?炒房者的炒作机会与炒作行为应当抑制,但必须以国家抑制商品房单价中的地价成本为前提,或者同时开展政府控制地价与对炒房者开征物业税。

我们在该新闻中可以看到一种现象,就是未谈开发商减利的问题。为何避而不谈,仍然是为了转移民众视线设计。政府有意将地价以模糊的方式隐藏在高房价内,其目的就是让黑手藏在身后,让开发商做挡箭牌。光地价就占31%,再加上开发商取地后到销售后的各项税费,据媒体报道,已超出房价的50%以上,所以,开发商在40%的总收入内再除去各种取地成本、建筑投入,利润相比国家所得,其实非常有限。所以,政府再将地价奇高的最大罪魁祸首推向开发商,已难获得民众的认同。

开征物业税,到底有没有使政府的既得利益损失,这是衡量政府对于抑制高房价有无诚意的决定性因素。如果房价抑制了一些,但政府的地价及税收总和保持不变或不减反增,那么,政府的根本动机只是借助民间对于高房价的愤怒,作为借机开征物业税的借口而已。

人民群众既然都知道全国的地价房价比为31%,那么想当然就会引出两个问题:一是政府只要将地价占比下浮10%,那么房屋销售价格也就下降了10%,如果政府一面叫喊着抑制房价,却不敢或怠于公布房价抑制前后政府在地价占房价比例中的抑制成效,那么,政府对于抑制房价的追求其水分太饱和。二是地价占整个房价的比是31%,我们就要提出质疑,老百姓购买的土地使用权为何却没有价格的告知呢?我们说,人民群众丧失了交易的起码知情权,但我们实在不能怪罪于开发商,这实际是政府设计的结果,就是怕土地出让价众所周知时,政府没法解释在房价增高的过程中,政府在地价上也作出了“不可磨灭”的成绩。

中国的工人阶级先锋队只有从政府手中购买了土地使用权,他才有立锥之地。而且我国城镇居民获得土地使用权的前提是必须经过土地倒买环节、国家作为卖方向购买其转让的土地使用权的一方征收交易税。这是我国的土地及房地产制度设计本身,就先天包括了助长房价的企图。国家——开发商——购房者,这三者间,开发商具有双重身份,一是独立经营自负盈亏的建筑经营谋利者,二是实现国有土地使用权最终转让的工具价值。

首先,开发商以商品房开发目的请求国家出让土地使用权,国家转让开发商土地时,知道该土地必须分割并流转到购房者手中,国家作为交易中的卖方,销售土地使用权自己不担税,却让买方开发商将地价款纳入房价款纳各种名目的税收。如此可以推知政府将土地转让给开发商,存在蓄意让开发商在将土地使用权再转让给购房者时“加价谋利”的动机。如果开发商从政府手中取得一宗地100万元,在该宗地上建成商品房全部售毕后,所售房款中的地价总和仍是100万元,那么,政府你为何不以房价减去100万元地价为基数征税,而以包含100万元地价的房价总额征税呢?地价不涨,或者开发商没有从地价上获益的意思,而只是想收回取得地价成本及其他成本与预期利润。然而,政府不能容忍开发商在转让地价中的不获利行为,强行将其纳入税基,否则,国家以包括地价的基数纳税的合理性就被排除。这当然也就逼迫开发商在地价100万以外,另将各种税收以100万元为基数计得的应缴额摊入成本,转嫁到购房者身上。

其次,购房者取得房屋必须缴纳契税,这契税缴纳的基数也是包括地价在内的,如果政府在收取营业税等税收时,将上述100万元地价不纳入基数,则开发商向购房者转让时仍以100万元原价转让,即开发商将土地在一定期限内开发转给购房者时禁止增价销售,会挫败政府在百姓以交易价取得用于居住的土地时同步应当以地价为基数纳税的企图。进一步,我们就会发现,国家在收取开发商的土地使用权交易价后,将其再纳入营业额作为收取其他税款的行为,系公然违背交易价约定的行为;购房者经过开发商手取得土地使用权,实际是购房者通过开发商的媒介作用从国家手中间接受让土地使用权的行为。这样就会出现,中国公民购买土地使用权支付对价的同时,必须以购买价为基数缴纳相当比例的契税。或者有人说,契税以房价为基数,这是法定的,何来以地价为基数的说法。且听笔者道来。房价=地价+(房价-地价),故而房价与契税比例的乘积,当然等于地价乘以契税率加上(房价-地价)乘以契税率。国家立法将地价隐藏在房价内而且在立法上对于房价中的地价的知情权不向购房者保障,其唯一可以想见的立法动机,就是回避中国公民取得用于立足的土地使用权时必须交纳契税的本质,就是回避国家是公民的交易相对方地位。

即城市居民不能以公民身份直接与国家交易取得建房土地,而是必须通过开发商这一利用土地增值的环节;该制度设计为让老百姓在取得土地使用权前遭受层层盘剥提供了便利。如果开发商不通过土地转让谋利,则,国家将以自己出让的地价纳入买方营业额要求对方纳税,及让再受让的人民群众以不低于国家卖出的地价交纳契税,何其霸道就可见端倪。

笔者以为,要求买方将交易额纳入纳税税基的前提,以卖方同样具有依此税基承担特定税种的缴纳义务为前提。而国家在出让土地使用权时并无纳税义务,所以,开发商取得的用途非“自用”的国有土地的地价,作为其应税营业税税基没有合法依据。如果开发商以开发商品房名义取得土地,结果却是自建自用,则应属于受到法律制裁的不按核定用途使用土地的违法行为。

综上所述,政府仍然怠于保障购房者知悉与所获房屋产权证同时获得的所有住宅的国有土地使用权的交易对价,通过土地交易谋利却对最终采购方刻意隐藏交易价,则政府所谓的关注民生抑制房价,无疑是有口无心,实在不可信。害怕房价过高导致推销出的土地无法消化,必然抑制后续的地产市场的繁荣,这或许才是它叫器房价必须抑制的根本原因。

 

                                                                                                      OO年四月五日

 

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