婚前所签的购房协议无效的主张与分割共有房产的主张对立

                    □盐城   沈海龙[原创]

笔者以为：就购买的依法其所有权应予登记的争议财产，一方主张另一方签订的买卖协议无效的，人民法院应不予支持。为了回避“购买时间是区分房产是否夫妻共同财产的关键证据”的观点，仍是在陈某购房的案例中，陈某达成买卖合同时，开发商尚未取得《销（预）售许可证》，该证取得时间发生于婚后。故陈妻认为：该合同签订时违背法律的禁止性规定，缺乏生效要件，合同于婚后具备生效要件时生效，而非签订时生效，故该房产当然为共同财产。现浅议如下：

一、对尚未取得所有权的房产权利的主张，与该房买卖合同签订时无效的主张是不可调和的。首先，共同财产与否的争议表明：不是共同财产，就是个人财产。如果主张合同无效的理由成立，就会产生《合同法》第五十八条的法律后果，即：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没以必要返还的，应当折价补偿。”如此，他们不能就债务——应予返还的房产主张权利，而只能是对应予返还的购房款或补偿款主张权利。其次，对于尚未取得所有权的房产的争议，除非双方协商一致，否则“人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”（见《婚姻法》司法解释（二）第二十一条一款）故而，在诉讼中一方主张买卖合同婚前无效，没有实际意义；如果其对房产的非共同性质没有异议，则更没有提出合同无效主张的必要。合同效力有无、撤销、变更等权能的请求权在合同双方当事人，夫妻就所有权依法应予登记的财产其买卖合同的效力问题，也不属于离婚诉讼中法院应当审查并认定的事项。

二、对已办理所有要登记的财产，一方不能既主张其为共同财产又主张买卖合同无效。在《购买时间是区分房产是否夫妻共同财产的关键证据》所举的陈某离婚案中，陈妻认为，合同的效力应自生效要件全部具备后才对合同双方具有法律约束力，故而，达成买卖合同时因欠缺生效要件依法应认定无效的合同，其购买时间应位移至所欠缺的生效要件齐备时。该观点，无论从实践还是法理上都存在问题。一是既希望婚前签订的合同无效，又希望婚后开始生效，自相矛盾；二是房产行政主管部门对所有权的登记，包括了对合同文本有效性的审查，具有公示力、公信力；三是没有取得销售许可证就是无效合同的主张，只能在销售许可证尚未办理时提出。最高人民法院有关司法解释规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”即认定有效是认定商品房预售合同有效，而不是认定商品房预售合同生效。

注：该文为05年本人撰写的法学毕业论文《浅议离婚时分割房产容易发生误解或纠纷的几个问题》中的片断。

                                                         二OO八年五月三十一日