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盐城弄潮儿

 
 
 

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商品房使用年限“缩水”理应依法赔偿  

2008-02-20 21:04:53|  分类: 法律论述 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房使用年限“缩水”理应依法赔偿

       □亭湖法杰

 

据《盐城晚报》2008219日楼市版报道:陈女士和开发商签订了商品房买卖合同, 20071月房子交付,同年117日,陈女士拿到国有土地使用证后,发现土地使用年限的终止日期为20671220日,少了7年;经咨询,得知是因为开发商把二期的房子建在了一期的老地块上,才造成土地使用年限缩水。笔者以为,陈女士享有的债权是无须续费相关物权70年内依法受到保护的权利。依据有关法律法规,开发商理应赔偿陈女士的损失,理由及依据如下:

《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:“土地使用权出让的最高年限分别是:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。”正是依据该规定,开发商与陈女士约定所购住宅的土地使用期限是70年,即开发产明知:陈女士支付的房价,是购买的权利物权(土地使用权)与所有权物权(商品房所有权)的结合体,无须付费续限在70年内持续拥有相关权能的对价。

依据我国法律规定,城市商品房之所有权依法成立,必须同时具备相应地块的期限未失效的土地使用权。《城市房地产管理法》第二十一条,“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准予以续期的,应当重新签订合同,并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”如果开发商是按约定给付的70年的使用期限,陈女士在第69年是否申请续期,是陈女士的任意决定,不属于商品房购销合同中双方磋商的问题,也不能推论开发商存在让陈女士在第69年自己续期的意思表示。即开发商在与陈女士签订合约时,虽无文字特别注明,但默认:“只要陈女士支付了要求的房价,在第63年(70-7)内不存在陈女士非续期房产物权的圆满状态受到妨碍或不受到法律保护的可能。”该合意的推知与确认应当没有问题,如果开发商否认这一点,势必承认签订合同时,他们就蓄意在土地使用期限上欺诈消费者;依据上述案例,开发商最终在使用期限上“缩水”,也的确不是在合同签订时就有的意思。

基于开发商与陈女士互相支付对价的通常理解,因此,开发商存在所购住房的所有权70年内保证处于圆满状态的承诺。但是,土地使用期限少了7年,因为开发商当初默认了陈女士无须在63年内续期,而陈女士寄以信赖不予续期,必将导致“土地使用权由国家无偿收回”,如此,在购房之初,就可能想见,陈女士所采购的权利物权丧失的同时,采购的房产的所有权依法也不再受法律的保护。由兹可以看出,陈女士采购的房产的所有权的圆满状态或受法律保护的期间,与签订合同时双方共有的意思表示相较,也少了7年。换一个角度理解,与其说,陈女士支付一定的代价,采购的是70年使用期限的房地产,不如说,是采购的房地产的70年的权利归属。因为从严格意义上说,陈女士一括子的出价,采购不是房子的空间,而是附着在房子上的相关权利。

上海政府部门有关专家表示,“(70年)这个规定的依据当时并没有解释,中国的这个规定可能主要考虑的是,房子一般在70年之后基本上价值就会折旧到零。”但是,房子是折旧的,土地价值却不会折旧,而且正常呈增值趋势,所以没有人会以任何理由假设:“满70年后折旧到零的房子与房子随着的地块的总值趋于零。”所以也没有理由能证明或假设,在最后7年至少房子还没有折旧到零的时候,陈女士或她的继承人就该物权的收益会趋于零,或应当低于最后7年前较长一段时间。所以,陈女士主张在70年期内的房地产权益总值在每一年度均为提供的发票价,将无合理的依据推翻之。如此,既然开发商明知陈女士采购的权利的期限是70年,而仅仅给付了63年,显然是剥夺了陈女士在第64-70年间对所购房地产的权利控制机会,如此,开发商理解将其“未兑现的7年使用期限”的对价返还,开发商或法院没有理由说,按照交易习惯及通常说法,陈女士采购的或约定的仅是房子的空间,不包括期限的内容,不约定使用期限的商品房销售或使用期限约定明显违反法律规定的商品房约定,不受相关法律保护。

对于按履约的比例返还价金,其基本原理是:我支付一定价金采购你十件货物或十年占有期,你变更仅提供七件或七年占有期,则依据一般交易习惯,理应返还未兑现的三件或三年的价金。但通常不应理解为违约责任的承担。如果权衡利弊,认为视为违约责任承担更为妥当,可以依据《合同法》的有关规定设计巧设辞呈。

联系方法:shl-805@163.com

                                      OO八年二月二十日
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